สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ผู้ซื้อชำระค่าที่ดินให้แก่ผู้ขายไปแล้วบางส่วน ต่อมา ผู้ซื้อทำหนังสือโอนสิทธิเรียกร้องตามสัญญาดังกล่าวให้แก่บุคคลอื่น ดังนี้ ผู้รับโอนสิทธิเรียกร้องจากผู้ซื้อมีอำนาจฟ้องบังคับผู้ขายโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง หรือไม่

Spread the love

คำพิพากษาฎีกาที่ 1017/2561 

สัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างระหว่าง พ. และ บ. มีข้อตกลงซื้อขายกันในราคา 3,000,000 บาท ชำระมัดจำ 1,000,000 บาท ส่วนที่เหลือชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ภายในวันที่ 5 เมษายน 2560 สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทน พ. และ บ. มิได้มีฐานะเป็นเจ้าหนี้หรือลูกหนี้แต่ฝ่ายเดียว แต่ต่างฝ่ายต่างมีฐานะเป็นทั้งเจ้าหนี้และลูกหนี้ซึ่งกันและกัน แม้โจทก์นำสืบว่าได้ชำระค่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอีก 1,000,000 บาท ให้แก่ พ. เมื่อวันที่ 20 มิถุนายน 2554 แต่ก็ยังคงเหลือค่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอีก 1,000,000 บาท ที่ บ. ต้องชำระให้แก่ พ. พ. และ บ. จึงยังคงมีฐานะเป็นทั้งเจ้าหนี้และลูกหนี้ซึ่งกันและกันอยู่ กล่าวคือ พ. มีฐานะเป็นเจ้าหนี้ที่มีสิทธิได้รับชำระค่าที่พิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่เหลือจาก บ. และเป็นลูกหนี้ที่มีหน้าที่ต้องโอนที่พิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่ บ. ขณะเดียวกัน บ. ก็เป็นลูกหนี้ที่มีหน้าที่ต้องชำระค่าที่พิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่เหลือแก่ พ. และเป็นเจ้าหนี้ที่มีสิทธิได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างจาก พ. เมื่อ บ. โอนสิทธิเรียกร้องในหนี้สินและสิทธิเรียกร้องตามสัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่โจทก์ โดยตกลงให้โจทก์เป็นผู้ชำระค่าที่พิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างส่วนที่เหลือให้แก่ พ. กรณีจึงมิใช่ บ. โอนสิทธิเรียกร้องในฐานะเจ้าหนี้ให้แก่โจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 306  วรรคหนึ่ง แต่ บ. ได้โอนหนี้ให้โจทก์มาเป็นลูกหนี้ชำระค่าที่พิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่เหลือแก่ พ.ด้วย กรณีจึงเป็นเรื่องแปลงหนี้ใหม่ด้วยกรเปลี่ยนตัวลูกหนี้จาก บ. มาเป็นโจทก์ ซึ่งจะต้องมีกรทำสัญญาระหว่างเจ้าหนี้คือ พ. กับลูกหนี้คนใหม่คือโจทก์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 350 จึงจะมีผลผูกพันเจ้าหนี้คือ พ. จะเพียงแต่ทำเป็นหนังสือระหว่าง บ. กับโจทก์ หาชอบไม่ เมื่อโจทก์ลูกหนี้คนใหม่ยังไม่ได้ทำสัญญากับ พ. เจ้าหนี้ใหม่จึงไม่เกิดขึ้น โจทก์จึงไม่มีนิติสัมพันธ์กับ พ. ไม่มีอำนาจฟ้องบังคับให้ พ. โอนที่พิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่โจทก์ เมื่อ พ. จดทะเบียนกรรมสิทธิ์รวมในที่พิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวม และจำเลยที่ 1 จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างเฉพาะส่วนของ พ. ให้แก่จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 ตามพินัยกรรม โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการจดทะเบียนดังกล่าวได้