คลังเก็บหมวดหมู่: ทรัพย์

 บุคคลซึ่งได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ แต่ยังไม่ได้จดทะเบียนการได้มาจะยกสิทธิของตนเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ซื้อที่ดินดังกล่าวจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลหรือบุคคลผู้รับโอนที่ดินจากบุคคลดังกล่าวมาได้หรือไม่

คําพิพากษาฎีกาที่3140/2562 

จำเลยซื้อขายที่ดินพิพาทโดยไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นิติกรรมดังกล่าวจึงตกเป็นโมฆะตาม   ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง แต่ผู้ขายได้ส่งมอบที่ดินพิพาทให้เข้าครอบครองปลูกสร้างบ้านอยู่อาศัยใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันเป็นเวลากว่า 10 ปี จำเลยย่อมได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 แต่การได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทกรณีดังกล่าวเป็นการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมเมื่อยังมิได้จดทะเบียนจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น จำเลยจะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วไม่ได้ เว้นแต่จะพิสูจน์ได้ว่าบุคคลภายนอกกระทำการโดยไม่สุจริตตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง และมาตรา 1300 

ในการขายทอดตลาดที่ดินพิพาทตามคำสั่งศาลชั้นต้น กองทุนรวม บ. ผู้ซื้อซึ่งเป็นบุคคลภายนอกย่อมได้รับประโยชน์จากข้อสันนิษฐานของกฎหมายว่าเป็นผู้กระทำการโดยสุจริตตาม ป.พ.พ. มาตรา 6 จำเลยกล่าวอ้างว่ากองทุนรวม บ. และโจทก์ร่วมกันกระทำการโดยไม่สุจริตจึงมีภาระการพิสูจน์ 

กองทุนรวม บ. ซื้อที่ดินพิพาทโดยสุจริตในการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล และโจทก์ผู้รับโอนที่ดินพิพาทต่อมา ซึ่งถือว่าเป็นผู้สืบสิทธิของกองทุนรวม บ. ได้กระทำการรับโอนไว้โดยสุจริตเช่นกัน กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทของกองทุนรวม บ. และของโจทก์ย่อมได้รับความคุ้มครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1330 การที่จำเลยซึ่งซื้อที่ดินพิพาทและเข้าทำประโยชน์ปลูกบ้านอยู่อาศัยจนได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครอง เมื่อยังไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงไม่อาจยกขึ้นต่อสู้กองทุนรวม บ. บุคคลภายนอกผู้ซื้อที่ดินพิพาทโดยสุจริตในการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลและต่อสู้โจทก์ซึ่งเป็นผู้สืบสิทธิโดยสุจริตได้และการที่จำเลยครอบครองที่ดินพิพาทนับแต่วันที่กองทุนรวม บ. โอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ถึงวันที่จำเลยได้รับหนังสือบอกกล่าวให้ออกจากที่ดินพิพาทยังไม่ครบ 10 ปี จำเลยย่อมไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ในช่วงหลังนี้ ดังนั้น เมื่อโจทก์บอกกล่าวให้จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินพิพาทแล้ว แต่จำเลยยังคงเพิกเฉยย่อมเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องจำเลยและบริวารให้ออกจากที่ดินพิพาทได้ ทั้งมีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายเป็นค่าขาดประโยชน์จากการใช้ที่ดินพิพาทได้ด้วย 

การได้มาซึ่งสิทธิเหนือพื้นดินไม่ได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่จะอ้างสิทธิเหนือพื้นดินดังกล่าวมาบังคับเอาแก่บุคคลภายนอกซึ่งซื้อที่ดินมาโดยรู้ว่าเจ้าของที่ดินเดิมได้ก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินไว้ ได้หรือไม่

คำพิพากษาฎีกาที่ 7210/2560 เดิมที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 38174 เป็นของ ม. โดย ม. ยินยอมให้จำเลยที่ 1 ซึ่งขณะนั้นมีสถานะเป็นองค์การบริหารส่วนตำบลอรัญญิกดำเนินการก่อสร้างท่อประปารางระบายน้ำและสายไฟฟ้าในที่ดินที่พิพาท ต่อมา ม. ถึงแก่ความตาย ที่ดินพิพาทเป็นมรดกได้แก่ บ. ซึ่งเป็นทายาท บ. ขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ ต่อมาโจทก์บอกกล่าวให้จำเลยที่ 1 รื้อถอนเสาไฟฟ้า สายไฟฟ้า ตลอดจนท่อประปาและท่อระบายน้ำทิ้งที่จำเลยที่ 1 ก่อสร้างไว้ออกไปจากที่ดินพิพาท แต่จำเลยที่ 1 เพิกเฉย
คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยที่ 1 รื้อถอนเสาไฟฟ้า สายไฟฟ้า ท่อประปาและท่อระบายน้ำทิ้งที่อยู่ในที่ดินพิพาทได้หรือไม่
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า สิทธิในการก่อสร้างและติดตั้งเสาไฟฟ้า สายไฟฟ้าตลอดจนวางท่อประปาและท่อระบายน้ำทิ้งของจำเลยที่ 1 ในที่ดินพิพาทซึ่งเป็นของผู้อื่นมีลักษณะเป็นสิทธิเหนือพื้นดินอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์และเป็นทรัพยสิทธิที่ก่อตั้งขึ้นตามมาตรา 1298 และมาตรา 1410 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ โดย ม. เจ้าของที่ดินพิพาทในขณะนั้นเป็นผู้ก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินแก่จำเลยที่ 1 ตามบันทึกข้อความ อันเป็นนิติกรรมการได้มาซึ่งทรัพยสิทธิดังกล่าวของจำเลยที่ 1 ที่ไม่บริบูรณ์เว้นแต่จะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ตามนัยมาตรา 1299 วรรคหนึ่ง แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งมีความหมายว่า สิทธิของผู้ทรงสิทธิไม่บริบูรณ์ในฐานะเป็นทรัพยสิทธิที่ตกติดไปกับตัวทรัพย์หรือที่ดินโดยผลของกฎหมาย ไม่ว่าผู้ใดจะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินต้องยอมรับสิทธิเหนือพื้นดินอันเป็นคุณแก่ผู้ทรงสิทธิที่มีอยู่เหนือที่ดินแปลงนั้น เมื่อไม่ปรากฏข้อเท็จจริงว่าการได้มาซึ่งสิทธิเหนือพื้นดินของจำเลยที่ 1 ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การได้มาซึ่งสิทธิเหนือพื้นดินของจำเลยที่ 1 จึงไม่บริบูรณ์ในฐานะเป็นทรัพยสิทธิ จำเลยที่ 1 จึงไม่อาจอ้างสิทธิเหนือพื้นดินตามนิติกรรมที่ทำไว้กับ ม. เจ้าของที่ดินพิพาทเดิมซึ่งเป็นเพียงบุคคลสิทธิมาบังคับเอาแก่โจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกได้ ไม่ว่าโจทก์จะซื้อที่ดินพิพาทมาโดยรู้ว่าเจ้าของที่ดินพิพาทเดิมได้ก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินไว้หรือไม่ นิติกรรมที่ก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินแก่จำเลยที่ 1 ตามบันทึกข้อความย่อมไม่ผูกพันโจทก์ เมื่อโจทก์บอกกล่าวให้จำเลยที่ 1 รื้อถอนเสาไฟฟ้า สายไฟฟ้าตลอดจนท่อประปาและท่อระบายน้ำทิ้ง อันเป็นการใช้สิทธิในฐานะเจ้าของที่ดินพิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336 โดยชอบแล้ว จำเลยที่ 1 เพิกเฉย โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่ขอให้บังคับจำเลยที่ 1 รื้อถอนทรัพย์ดังกล่าวออกไปจากที่ดินพิพาทได้

เจ้าของกรรมสิทธิ์รวมคนหนึ่งทำขายฝากที่ดิน โดยเจ้าของรวมอื่นมิได้รู้เห็นยินยอม มีผลผูกพันเจ้าของรวมอื่นหรือไม่

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1361 วรรคหนึ่ง วางหลักว่า เจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ จะจำหน่ายส่วนของตน หรือจำนอง หรือก่อให้เกิดภาระติดพันก็ได้
วรรคสอง วางหลักว่า แต่ตัวทรัพย์สินนั้นจะจำหน่าย จำนำ จำนอง หรือก่อให้เกิดภาระติดพันได้ก็แต่ด้วยความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคน

เจ้าของกรรมสิทธิ์รวมคนหนึ่งๆ มีอำนาจในการจำหน่ายส่วนของตนได้รวมถึงการขายฝากที่ดินด้วย แม้เจ้าของรวมคนอื่นๆจะไม่รู้เห็นยินยอมด้วยก็ตาม ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1361 วรรคหนึ่ง นิติกรรมก็จะมีผลผูกพันเพียงผู้ทำนิติกรรมเท่านั้น ไม่มีผลผูกพันเจ้าของรวมอื่นที่มิได้รู้เห็นยินยอมด้วย ตามมาตรา 1361 วรรคสอง

คำพิพากษาฎีกาที่ 5240/2559 ที่ดินพิพาทเป็นทรัพย์สินกรรมสิทธิ์รวมของโจทก์กับจำเลยที่ 1 คนละกึ่งหนึ่ง การที่จำเลยที่ 1 ทำนิติกรรมขายฝากที่ดินพิพาทแก่จำเลยที่ 3 โดยโจทก์มิได้รู้เห็นยินยอม นิติกรรมย่อมไม่มีผลผูกพันที่ดินพิพาทในส่วนของโจทก์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1361 วรรคสอง แต่ที่ดินพิพาทในส่วนของจำเลยที่ 1 จำนวนกึ่งหนึ่ง ย่อมมีผลผูกพันจำเลยที่ 1 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1361 วรรคหนึ่ง แม้ว่าจำเลยที่ 1 มิได้รับความยินยอมจากโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของรวมอีกคนหนึ่งให้ขายฝากก็ตาม 

คำพิพากษาฎีกาที่ 5658/2552 ที่ดินพิพาททั้งสี่แปลงที่จำเลยที่ 2 ได้มาเป็นทรัพย์สินซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์รวมระหว่างจำเลยที่ 2 กับโจทก์ โจทก์มีสิทธิในที่ดินพิพาททั้งสี่แปลงครึ่งหนึ่ง ส่วนอีกครึ่งหนึ่งเป็นของจำเลยที่ 2 และเป็นสินสมรสระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 การที่จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมทำนิติกรรมโอนที่ดินพิพาททั้งหมดแก่จำเลยที่ 1 โดยโจทก์เจ้าของกรรมสิทธิ์อีกคนหนึ่งมิได้รู้เห็นยินยอม นิติกรรมการโอนที่ดินดังกล่าวย่อมไม่มีผลผูกพันกรรมสิทธิ์รวมในส่วนของโจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1361 วรรคสอง โจทก์มีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนที่ดินพิพาททั้งสี่แปลงระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 เฉพาะส่วนที่โจทก์มีส่วนเป็นเจ้าของอยู่ครึ่งหนึ่งได้

อ่านเพิ่มเติม

การใช้สิทธิติดตามเอาคืนทรัพย์สิน ไม่มีอายุความ

ตัวอย่างกรณีฟ้องเรียกคืนที่ดิน

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2638/2562 โจทก์ขอให้บังคับจำเลยแบ่งแยกที่ดินพิพาทเนื้อที่ 113 ตารางวา เนื่องจากโจทก์ไม่ได้ขายที่ดินพิพาทซึ่งเป็นที่ตั้งของบ้านที่โจทก์อยู่อาศัยให้แก่จำเลย และจำเลยก็ทราบเงื่อนไขเกี่ยวกับที่ดินพิพาทในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าวเป็นอย่างดี จำเลยจึงทำหนังสือรับรองว่าจะแบ่งแยกที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ เท่ากับจำเลยยอมรับว่าโจทก์มีกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินพิพาทด้วย จำเลยจึงไม่อาจถือเอากรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทได้ โจทก์ฟ้องคดีนี้ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่แท้จริงใช้สิทธิติดตามและเอาคืนซึ่งทรัพย์สินของตนจากจำเลยผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1336 ซึ่งไม่มีกำหนดอายุความ มิใช่เป็นการฟ้องบังคับตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและหนังสือรับรองที่จำเลยทำไว้แก่โจทก์ จึงนำบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 1 ลักษณะ 6 หมวด 2 ว่าด้วยอายุความ มาใช้บังคับในกรณีนี้ไม่ได้ ฟ้องโจทก์ไม่ขาดอายุความ อ่านเพิ่มเติม